अमेरिकामा घर किन्नु सस्तो कि महँगो ?

किन्नभन्दा ‘मेन्टेन’ गर्न खर्च बढी
अमेरिकामा घर किन्नलाई मुख्य रूपमा छ कुरा चाहिन्छन्— राम्रो क्रेडिट स्कोर, आम्दानी र रोजगारी, बचत, तिरिरहेको अरू ऋणको मात्रा, कर तथा बैंक ब्यालेन्स लगायतका आवश्यक कागजात र कर्जाका लागि पूर्वस्वीकृति । नियमित आम्दानी हुनेलाई अमेरिकामा घर किन्न सजिलै छ । कर्जा लामो समय (प्रायः २०–३० वर्ष) का लागि हुँदा किस्ता कम पर्न जान्छ । अरू ऋण छैन भने दुई–चार वर्ष काम गरेर केही बचत गर्नेहरूले (न्युयोर्क सिटी, सान फ्रान्सिस्कोजस्ता महँगा सहरबाहेक अन्यत्र) घर किन्न सक्छन् । झट्ट हेर्दा घरको मूल्य सस्तो देखिन्छ । तर, महिनैपिच्छे तिर्ने कर र अन्य मर्मतसम्भार खर्चले कालान्तरमा यसको लागत निकै बढाउँछ ।

मासिक रूपमा तिर्नुपर्ने अरू खर्चमा घरजग्गा कर, बिमा, ल्यान्डस्केपिङ खर्च, सरसफाइ, ढल, ग्यास–बत्ती–पानी र मर्मतसम्भार लगायत पर्छन् । यूएस न्युज र फ्रेडी म्याकको एक अध्ययनले घरधनीहरूले घरको मूल्यको औसतमा ४ प्रतिशत बजेट मर्मतसम्भारका लागि छुट्ट्याउनुपर्ने देखाएको छ । यो भनेको ३ लाख डलर पर्ने घर किनिएको छ भने मासिक १ हजार डलर मर्मतसम्भारका लागि मात्रै छुट्ट्याउनुपर्ने हुन्छ । यो घरको मासिक किस्ताबाहेकको रकम हो । त्यसैले नगदै तिरेर लिनेहरूलाई पनि नियमित र भरपर्दो आम्दानीको स्रोत छैन भने घर राखिराख्न गाह्रो हुन्छ ।

घरलाई आगलागी, बाढी, आँधीबेहरीजस्ता सम्भावित विपत्तिबाट हुन सक्ने क्षतिबाट आर्थिक रूपमा सुरक्षित राख्न बिमा गर्नुपर्छ । बिमाको दर पनि घर आफू मात्रै बस्नलाई प्रयोग भएमा कम पर्छ, भाडामा लगाउने हो भने अझ बढी पर्छ । बिमा मुख्य गरी तीन खालका छन् । पहिलो, घरको संरचना (जस्तै— भुइँ, पर्खाल, छत आदि) सम्बन्धी । दोस्रो, घरभित्रका सामग्रीसम्बद्ध (फर्निचर, लत्ताकपडा आदि) । तेस्रो, व्यक्तिगत दायित्व (जस्तै— आगन्तुक घरभित्र वा घरपरिसरमा कतै शारीरिक रूपमा घाइते हुँदा दिइने क्षतिपूर्ति) सम्बन्धी । यीबाहेक ठाउँ हेरेर बाढी, भूकम्प र पानी तथा ढलबाट हुन सक्ने क्षतिबाट सुरक्षित राख्न पनि बिमा गर्नुपर्ने हुन्छ ।

अर्को, घर मर्मत वा अद्यावधिक गरेमा पनि बढी कर तिर्नुपर्ने हुन्छ । उदाहरणका लागि, तपाईंले ३ लाख डलरमा घर किन्नुभयो । एक वर्षपछि त्यो घरमा तपाईंले पुरानो मोडलको भान्साकोठालाई नयाँ स्वरूप दिनुभयो र एउटा कोठा थप्नुभयो । त्यति हुनेबित्तिकै स्थानीय कर मूल्यांकन अधिकारीले तपाईंको घरको मूल्य बढाइदिन्छन् । घरको मूल्य बढ्नु भनेको मासिक रूपमा तिर्ने करको मात्रा पनि बढ्नु हो ।

राज्यअनुसार फरक मूल्य र कर
पछिल्लो समय नेपालीसहितका आप्रवासीहरू क्यालिफोर्निया र न्युयोर्कजस्ता महँगा राज्यबाट टेक्ससतिर सर्ने क्रम बढी छ । त्यसको एउटा कारण घरजग्गाको मूल्य कम हुनु पनि हो । टेक्ससमा सन् २०२० को जनगणनाअनुसार त्यो वर्ष ४० लाख नयाँ बासिन्दा थपिए । टेक्ससका घरहरू क्यालिफोर्नियाका तुलनामा ५९ प्रतिशतले सस्तो र १४ प्रतिशत बढी फराकिलो रहेको २०१९ को एउटा अध्ययनले देखाएको छ । अझ घरजग्गा कारोबारसम्बन्धी वेबसाइट जिलोका अनुसार मूल्य–अन्तर अझ ठूलो देखिन्छ । जस्तो कि, न्युयोर्क राज्यमा सन् २०२१ मा घरको औसत मूल्य ३ लाख ७२ हजार डलर हुँदा टेक्ससमा २ लाख ७१ हजार डलर र क्यालिफोर्नियामा ७ लाख २७ हजार डलर थियो ।

अमेरिकामा स्थानीय विद्यालय, प्रहरी सेवा, सडक, सरसफाइ लगायत घरधनीहरूले तिरेको करबाट चल्छन् । घरजग्गामा लाग्ने कर सबै राज्य र काउन्टीमा एउटै भने छैन । उदाहरणका लागि, हवाईमा यस्तो कर सबैभन्दा सस्तो (०.३७ प्रतिशत) र न्युजर्सीमा सबैभन्दा महँगो (२.२० प्रतिशत) छ । एउटै राज्य वा काउन्टी (जिल्ला) मा पनि फरक दर हुन्छ । टेक्ससमा राज्यले ‘प्रोपर्टी ट्याक्स’ नलिए पनि सिटी, काउन्टी (जिल्लासरह), विद्यालय र विशेष जिल्लालाई भने कर तिर्नुपर्छ । यहाँको औसत प्रोपर्टी ट्याक्स १.८० प्रतिशत छ । घरजग्गामा लाग्ने कर सस्तो नभए पनि टेक्ससमा आयकर नलाग्ने र घरको मूल्य पनि कम हुने हुँदा धेरैले सजिलै घर किन्न सक्छन् ।

घरसम्पत्ति करले चल्छन् विद्यालय अमेरिकामा सार्वजनिक विद्यालयहरू निःशुल्क छन् । तर, तिनको धेरैजसो खर्च घरसम्पत्तिको करबाट चल्छ । त्यसैले राम्रो विद्यालय धनी र नराम्रा विद्यालय गरिब भनेर चिनिन्छन् । किनकि अमेरिकामा विद्यालयको आर्थिक स्रोत मुख्य गरी स्थानीय रूपमै जुटाउनुपर्छ । संघीय सरकारले ८ प्रतिशत हाराहारी मात्रै बजेट दिन्छ । बाँकी स्थानीय र राज्य सरकारले नै जुटाउँछन् । त्यसैले ‘स्कुल डिस्ट्रिक्ट’ भित्र पर्ने ठाउँमा घरजग्गाको स्थानीय कर बढी हुन्छ ।

त्यही भएर बालबच्चा हुने परिवारले घर किन्दा विद्यालयको गुणस्तर राम्रो भएको ‘नेबरहुड’ छान्ने गर्छन् । नेसनल एसोसिएसन अफ रियल्टर्सको तथ्यांकअनुसार हाल सालैका घर खरिदकर्तामध्ये २६ प्रतिशतको कुन क्षेत्रमा घर किन्ने भन्ने निर्णयमा स्कुल डिस्ट्रिक्टले भूमिका खेलेको थियो । अझ ३०–३९ वर्ष प्रतिशत उमेर समूहका ४६ प्रतिशतले स्कुल डिस्ट्रिक्टलाई कुन ठाउँमा घर किन्ने भन्नेमा मुख्य आधार बनाएका थिए । अनि घरको मूल्यवृद्धि पनि त्यस्तै क्षेत्रमा बढी हुन्छ । यसैले बढी कर तिर्ने क्षेत्रका विद्यालय पनि राम्रा हुन्छन् । तिनै क्षेत्रमा अभिभावकहरू बस्न चाहन्छन् । अर्कातिर, बालबच्चा पनि निःशुल्क पढ्न पाउँछन् ।

तर, यसले जातीय विभेद पनि ल्याइरहेको छ । स्कुल डिस्ट्रिक्टले नै गरिब र धनी भनेर छुट्ट्याइदिन्छ । प्रायः गरिब नेबरहुडमा अफ्रिकी–अमेरिकी र हिस्प्यानिक आप्रवासीहरू रहने क्षेत्र पर्छन् । स्कुल डिस्ट्रिक्ट भौगोलिक आधारमा विभाजन गर्दा त्यसले विभेद निम्त्याए पनि सर्वोच्च अदालतले सन् १९५४ मा त्यसलाई बन्देज लगाएको थियो । तर पनि अभ्यासमा अझै छ । त्यसैले गोराहरू बसोबास गर्ने क्षेत्रमा स्कुलहरूलाई बढी फन्ड मिल्ने गरेको सीबीएसले १९ फेब्रुअरी २०२० मा प्रकाशित गरेको लेखमा उल्लेख छ ।

कोभिडसँगै फस्टायो कारोबार
कोभिड महामारीपछि भने अमेरिकामा घरजग्गा कारोबार निकै फस्टाएको छ, जुन १५ वर्षयताकै उच्च हो । सीएनएन अनुसार सन् २०२१ मा मात्रै २१ लाख घर बिक्री भए । त्योसँगै मूल्य पनि निकै अकासियो । औसत घरको मूल्यमा २० प्रतिशतले वृद्धि

भएको फेडरल हाउजिङ फाइनान्स एजेन्सीको आँकडा छ । तर, कतिपय क्षेत्रमा घरको मूल्य दोब्बरले नै बढ्यो । जिलोका अनुसार अमेरिकामा सन् २०२१ मा घरको औसत मूल्य ३ लाख १६ हजार डलर रह्यो ।

बढ्दो मागले गर्दा एउटै घरमा धेरै आकांक्षीले प्रतिस्पर्धा गर्न थाले । र, सबै नगदमै तिर्ने अफर आउन थाल्यो । कुरूप र थोत्रिएका घरहरू पनि बिक्री भए । त्यो पनि राम्रो दाममा । अवस्था कतिसम्म भयो भने, कुनै घर हेर्न गयो र आफूलाई मन पर्‍यो भने तुरुन्तै अफर गरिहाल्नुपर्ने । घरधनीले भनेको मूल्यभन्दा बढाएर लिन खोज्दासमेत पाएनन् कतिपयले । मेरा एक साथीको परिवारले न्युह्याम्सियरतिर मन परेको घर मूल्यभन्दा २० हजार डलर बढी अफर गर्दा पनि पाएन । दोस्रो पटक अर्कै घरलाई ४० हजार डलर बढी अफर गरेपछि उनीहरूले बल्ल पाए । क्यालिफोर्नियातिर सूचीकृत मूल्यभन्दा १–२ लाख डलर नै बढी अफर गर्दा पनि घर नपाउनेहरू थुप्रै थिए ।

कोभिड महामारी सुरु भएलगत्तै फेडरल रिजर्भ (केन्द्रीय बैंक) ले ब्याजदर घटाएर शून्य प्रतिशतमा झार्‍यो । यो भनेको बैंक तथा वित्तीय संस्थाबीच छोटो समयका लागि लिइने कर्जाको ब्याजदर हो । यसले उपभोक्तालाई दिने कर्जामा पनि प्रभाव पार्छ । सोही कारण बैंकहरूले सस्तो (३ प्रतिशत हाराहारी) मा घरजग्गामा कर्जा दिन थाले । अर्कातिर, कोभिडले गर्दा ‘वर्क फ्रम होम’ सुरु भयो । अफिस जान नपर्ने र घरबाटै काम गर्न मिल्ने हुँदा धेरै जना न्युयोर्कजस्ता महँगा सहरबाट साना सहर वा सहरोन्मुख क्षेत्रमा सर्न थाले । र, ती क्षेत्रमा घरको माग बढ्न थाल्यो । ठूला सहरमा घरको मूल्य घट्ने र साना ठाउँमा बढ्ने हुन पुग्यो । पछिल्लो समय यो गतिमा केही कमी आए पनि अझै ओरालो लागेको छैन ।

यस्तै, किस्ता तिर्न नसक्नेहरूलाई थप म्याद दिन कन्जुमर फाइनान्सियल प्रोटेक्सन ब्युरोले ‘फरबेरेन्स’ कार्यक्रम ल्यायो । यसबाट घरधनीले केही समयका लागि किस्ता तिर्नबाट राहत पाए । यसमा किस्ता तिर्न ढिलाइ गर्न पाउने अवधि ३ देखि ६ महिनासम्म दिइयो । केही विशेष केसमा त्योभन्दा बढी सुविधा पनि दिइयो ।

अमेरिकामा ब्रोकरले नेपालमा जस्तो जथाभावी घरजग्गाको मूल्य बढाउँदैनन् । ब्रोकर तथा रियलस्टेट एजेन्टले पारदर्शी रूपमा आफ्नो शुल्क राख्छन् र सम्भावित क्रेतालाई सूचना उपलब्ध गराउँदै मध्यस्थकर्ताको भूमिका खेल्छन् । त्यसैले घरजग्गाको मूल्य कृत्रिम रूपमा बढ्न पाउँदैन । अमेरिकामा घर आधारभूत आवश्यकता हो । तर, योसँगै थुप्रै आर्थिक र सामाजिक दायित्व पनि गाँसिएर आउँछन् । त्यसका लागि तयार नभए घर भए पनि सडकको बास हुन बेर लाग्दैन ।